Cách tính diện tích xây dựng và dự toán chi phí nhà ở sơ bộ

Diện tích xây dựng dùng để dự toán thường không đơn giản bằng diện tích đất nhân với số tầng. Móng, mái, ban công, sân, tầng hầm và khoảng thông tầng có hệ số quy đổi khác nhau tùy giải pháp kỹ thuật và cách báo giá của từng nhà thầu. Hiểu nguyên tắc tính giúp gia chủ so sánh báo giá công bằng hơn và tránh nhầm giữa diện tích sử dụng với diện tích tính chi phí.

Phân biệt diện tích đất, diện tích sàn và diện tích xây dựng

Diện tích đất là diện tích lô đất theo hồ sơ pháp lý. Diện tích sàn là phần sàn của từng tầng được xây dựng. Diện tích xây dựng quy đổi thường bao gồm diện tích sàn cộng với các phần như móng, mái, sân và hạng mục đặc biệt theo hệ số.

Khi nhận báo giá theo mét vuông, gia chủ cần hỏi rõ nhà thầu đang dùng loại diện tích nào và công thức quy đổi ra sao.

Những hạng mục thường được áp dụng hệ số

Móng đơn, móng băng, móng bè và móng cọc có khối lượng rất khác nhau. Mái tôn, mái bê tông cốt thép, mái ngói trên hệ khung hoặc mái dốc đổ bê tông cũng không thể dùng cùng một hệ số. Tầng hầm phụ thuộc độ sâu, điều kiện đất, biện pháp chống đỡ và thoát nước.

Sân có móng và lát hoàn thiện sẽ khác sân chỉ xử lý nền. Ban công, ô thông tầng và sân thượng cần được mô tả rõ để tránh mỗi bên hiểu theo một cách.

Từ diện tích quy đổi đến ngân sách sơ bộ

Sau khi có tổng diện tích quy đổi, có thể nhân với đơn giá tham khảo để ước tính phần thô hoặc gói hoàn thiện. Tuy nhiên, đơn giá theo mét vuông chỉ phù hợp cho bước lập ngân sách ban đầu. Kiến trúc, vật liệu, mặt bằng thi công và yêu cầu kỹ thuật có thể khiến chi phí thực tế chênh lệch đáng kể.

Khi hồ sơ thiết kế đã đủ, gia chủ nên chuyển sang dự toán theo khối lượng để kiểm soát tốt hơn.

Cách so sánh hai báo giá theo mét vuông

Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu trình bày bảng tính diện tích riêng cho từng phần. Sau đó đối chiếu phạm vi vật tư, nhân công, máy móc, thiết bị, công trình tạm và các hạng mục loại trừ. Một đơn giá thấp nhưng hệ số cao hoặc phạm vi ít có thể tạo ra tổng chi phí lớn hơn.

Mọi giả định dùng trong báo giá nên được đưa vào hợp đồng hoặc phụ lục để làm cơ sở nghiệm thu.

Checklist thực tế dành cho gia chủ

• Có bảng diện tích từng tầng và từng hạng mục.
• Biết hệ số móng, mái, sân, ban công và tầng hầm.
• Đơn giá đi kèm phạm vi vật tư và công việc cụ thể.
• Có khoản dự phòng cho thay đổi thiết kế và giá vật tư.
• Dùng dự toán khối lượng khi hồ sơ đã hoàn chỉnh.

Kết luận

Tính diện tích xây dựng là công cụ ước lượng, không thay thế dự toán chi tiết. Gia chủ nên dùng cùng một công thức và phạm vi công việc khi so sánh các nhà thầu để đưa ra quyết định dựa trên tổng giá trị thực tế.